纽约市有超过100万套租金稳定（Rent Stabilized）公寓，约占全市租赁住房的一半。如果您住在租金稳定公寓，您享有许多市场价格公寓租客所没有的特殊保护。本文将为您详细介绍租金稳定的规则、权利和限制。

一、什么是租金稳定？

租金稳定是纽约州和纽约市的一项租户保护制度，对符合条件的公寓设定租金涨幅上限，并赋予租客优先续租权。

租金稳定的主要特点

• 租金涨幅受到限制，每年由租金指导委员会 (RGB) 确定
• 租客享有优先续租权
• 房东不能随意驱逐租客
• 租约条款受到法律规范

哪些建筑受租金稳定管辖？

一般来说，符合以下条件的建筑可能受租金稳定管辖：

• 1974年1月1日之前建造的建筑
• 拥有6个或以上单位
• 位于纽约市
• 某些获得税收减免（如421-a、J-51）的较新建筑也可能受管辖

二、如何确认您的公寓是否租金稳定

方法一：查看租约

租金稳定公寓的租约会包含特定的附加条款，注明该公寓受租金稳定法律管辖。

方法二：查询租金历史

您可以向纽约州住房和社区更新部门（DHCR）申请查询公寓的租金历史记录。

方法三：询问房东

房东有义务如实告知公寓是否受租金稳定管辖。

三、租金涨幅限制

租金指导委员会 (RGB)

每年，租金指导委员会会确定租金稳定公寓的租金涨幅上限。2024年的涨幅指南为：

• 一年租约：2.75% 涨幅
• 两年租约：5.25% 涨幅

注意：这些数字每年可能变化，具体以RGB每年6月的投票结果为准。

优惠租金 (Preferential Rent)

如果您支付的租金低于法律允许的最高租金，您可能享受的是"优惠租金"。在2019年法律修改后，房东不能在续租时将租金直接提高到法定最高租金，只能按照RGB指南涨幅提高。

其他可能的租金调整

除了年度涨幅外，租金还可能因以下原因调整：

• MCI (Major Capital Improvement)：房东进行重大资本改善后可申请永久性租金增加
• IAI (Individual Apartment Improvement)：房东对单个公寓进行改善后可申请租金增加

四、租客的核心权利

1. 优先续租权

这是租金稳定租客最重要的权利之一：

• 房东必须在租约到期前90-150天提供续租选择
• 租客有权选择续租1年或2年
• 房东不能拒绝续租，除非有法律规定的正当理由

2. 书面租约权

租金稳定租客有权获得书面租约，房东必须：

• 使用DHCR批准的标准租约表格
• 在签约后30天内提供租约副本给租客
• 租约必须包含所有法律要求的条款和附加说明

3. 继承权 (Succession Rights)

在某些情况下，家庭成员可以继承租金稳定公寓：

• 配偶、子女、父母等家庭成员
• 与原租客共同居住至少2年（老年人或残疾人为1年）
• 公寓必须是该家庭成员的主要住所

4. 转租权 (Subletting Rights)

租金稳定租客有有限的转租权：

• 在4年租期内最多可以转租2年
• 必须事先获得房东书面同意
• 转租期间租客必须打算返回居住
• 转租租金不能超过租客支付的租金

五、房东的驱逐限制

租金稳定租客受到强有力的驱逐保护。房东只能在以下有限情况下拒绝续租或启动驱逐：

合法驱逐理由

• 不支付租金：租客未能支付租金
• 违反租约：租客严重违反租约条款
• 扰民行为：租客行为对其他住户造成严重干扰
• 非法使用：将公寓用于非法目的
• 业主自住：房东或直系亲属需要自住（需满足严格条件）
• 非主要住所：公寓不是租客的主要住所

六、2019年法律改革的重要变化

2019年通过的《住房稳定和租户保护法》(HSTPA)对租金稳定制度做出了重大改革：

取消的条款

• 高租金空置解除管制：以前租金超过一定金额时公寓可脱离管制，现已取消
• 高收入解除管制：以前高收入租客的公寓可脱离管制，现已取消
• 空置奖励：以前空置时可大幅提高租金，现已取消

新增的保护

• 限制IAI租金增加金额
• 限制MCI租金增加金额
• 保护优惠租金租客
• 延长租金高估投诉的时效

七、如何处理租金稳定纠纷

向DHCR投诉

纽约州住房和社区更新部门（DHCR）处理租金稳定相关投诉：

• 租金高估投诉
• 服务减少投诉
• 骚扰投诉
• 租约续签争议

Housing Court诉讼

某些纠纷可能需要在Housing Court解决，如：

• 驱逐程序
• 欠租诉讼
• 维修问题（HP程序）

八、寻求专业帮助

租金稳定法律非常复杂，涉及大量的规则和例外。如果您有以下问题，建议咨询专业律师：

• 不确定您的公寓是否受租金稳定管辖
• 认为租金被高估
• 收到不续租通知
• 面临驱逐程序
• 需要了解继承权或转租权
• 与房东发生纠纷

君信律师事务所在租金稳定法律方面有丰富经验，我们可以帮助您了解和维护您的权利。请联系我们获取免费咨询。