2024年4月20日，纽约州正式实施了《正当理由驱逐法》(Good Cause Eviction Law)。这项里程碑式的法律对纽约的租赁市场产生了深远影响，为许多市场价格公寓的租客提供了前所未有的保护。作为专注于房东房客法律的律师事务所，我们将为您详细解读这项新法律的各个方面。

一、法律的基本概述

《正当理由驱逐法》是纽约州2024年预算法案的一部分。该法律的核心目的是为那些居住在未受监管（市场价格）公寓的租客提供额外保护，限制房东随意驱逐租客或大幅提高租金的能力。

法律生效时间

• 法律于2024年4月20日正式生效
• 从2024年8月18日起，房东必须向租客提供关于正当理由驱逐法适用性的通知

二、哪些租客受到保护？

并非所有租客都受到这项法律的保护。要获得正当理由驱逐保护，租客必须满足以下条件：

符合条件的租客

• 租住在纽约州拥有超过10个租赁单位的房东的物业
• 支付的月租金低于公平市场租金的345%（以一居室为例，这个上限约为每月4,900美元）

不受保护的情况

以下情况的租客不受正当理由驱逐法保护：

• 2009年之后建造的建筑
• 业主自住且少于11个单位的建筑
• 合作公寓 (Co-op) 或共管公寓 (Condo)
• 作为雇佣协议一部分的住房
• 活动房屋 (Mobile Home)
• 已经受租金稳定、补贴或公共住房保护的单位

三、房东的"正当理由"驱逐

根据新法律，房东只有在有"正当理由"的情况下才能驱逐受保护的租客。法律规定的正当理由包括：

合法驱逐理由

• 不支付租金 - 租客未能按时支付租金
• 违反租约条款 - 租客违反了租赁协议的实质性义务
• 违反房东规章 - 租客违反了房东管理物业的合理规章制度
• 扰民行为 - 租客在物业内制造或放任扰民事件
• 损坏财产 - 租客损坏房屋或物业
• 自住需求 - 房东或房东的直系家庭成员计划搬入该单位（需满足特定条件）
• 拆除或重大改建 - 房东计划拆除建筑或进行重大改建（需满足特定条件）

四、租金涨幅限制

这是新法律最引人关注的部分之一。受保护的租客有权质疑被认为"不合理"的租金涨幅。

租金涨幅上限

租金涨幅的上限是以下两者中的较低者：

• 10%
• 消费者价格指数 (CPI) + 5%

以2025年2月为例，纽约市地区的通胀率为3.79%，因此当前的租金涨幅上限为8.79%（3.79% + 5%）。

超出上限的情况

如果房东希望涨幅超过上述标准，必须证明涨幅是合理的，例如：

• 物业税大幅增加
• 进行了重大资本改善
• 运营成本显著上升

五、通知要求

从2024年8月18日起，房东在特定情况下必须向租客提供书面通知，说明正当理由驱逐法是否适用。

必须提供通知的情况

• 发出不续租通知时
• 发出租约终止通知时
• 提出大幅租金涨幅时
• 启动驱逐程序时

提前通知期限

根据租客居住时间的长短，房东必须提供不同的通知期限：

• 居住不满1年：至少30天提前通知
• 居住1-2年：至少60天提前通知
• 居住2年以上：至少90天提前通知

六、反报复保护

新法律还加强了对租客的反报复保护。在租客提出投诉后的一年内，如果房东采取以下行动，必须证明这些行动不是报复性的：

• 大幅修改租约条款
• 拒绝续租
• 提出不合理的租金涨幅
• 提起驱逐诉讼

七、对房东的影响

这项法律对纽约房东提出了新的挑战和要求：

• 驱逐程序更加复杂，需要证明有正当理由
• 租金调整受到更严格的审查
• 必须遵守新的通知要求
• 需要更仔细地记录租客违约行为
• 可能需要调整物业管理策略

八、租客如何利用新法保护自己

如果您是符合条件的租客，以下是一些保护自己的建议：

• 确认您是否符合正当理由驱逐保护的条件
• 保留所有租约、付款记录和与房东的通信
• 如果收到不续租或驱逐通知，检查是否附有正当理由驱逐适用性说明
• 如果租金涨幅超过标准，您有权在法庭上质疑
• 遇到问题及时咨询专业律师

九、寻求法律帮助

无论您是房东还是租客，这项新法律都可能对您的权利和义务产生重大影响。如果您有任何疑问或面临相关法律问题，我们建议您尽早咨询专业的房东房客律师。

君信律师事务所在房东房客法律领域有超过20年的经验，熟悉包括正当理由驱逐法在内的所有纽约租赁法规。无论您是需要帮助理解新法律、应对驱逐程序，还是质疑不合理的租金涨幅，我们都能为您提供专业的法律支持。