作为纽约的房东，当您面临租客拖欠租金、违反租约或拒绝搬离等问题时，您有权通过法律途径收回您的房产。但是，纽约的驱逐程序非常严格，任何程序上的错误都可能导致案件被驳回。本文将为您详细介绍纽约市驱逐租客的完整程序。

一、驱逐程序的两种主要类型

在纽约市，驱逐程序主要分为两种类型，根据不同的情况适用：

1. 欠租驱逐 (Nonpayment Proceeding)

当租客未能按时支付租金时，房东可以启动欠租驱逐程序。这是最常见的驱逐类型。

2. 滞留驱逐 (Holdover Proceeding)

当租客在以下情况下拒绝搬离时适用：

• 租约已经到期且房东不续约
• 租客违反租约条款
• 租客从事扰民活动或非法活动
• 租客未经许可转租
• 租客对物业造成损坏

二、欠租驱逐的详细步骤

第一步：发出书面催租通知 (Rent Demand)

在向法院提起诉讼之前，房东必须首先向租客发出书面的催租通知。

• 通知必须明确说明欠租金额
• 给予租客14天的时间支付租金或搬离
• 通知可以通过亲自送达、寄挂号信或贴在门上等方式送达

重要提示：在这14天的等待期内，房东不能采取任何强制措施。如果租客在14天内付清欠款，房东必须接受，驱逐程序终止。

第二步：向Housing Court提交诉讼

如果14天期限届满后租客仍未付款或搬离，房东可以向Housing Court提交驱逐申请。需要提交的文件包括：

• Notice of Petition（诉讼通知）
• Petition（诉状）- 详细说明欠租情况
• 租约副本
• 催租通知的副本和送达证明

第三步：送达法院文件

法院文件必须在开庭日期前5-12天内送达租客。送达方式包括：

• 亲自交给租客
• 交给租客的家庭成员或同住人
• 如果无法亲自送达，可以采用"钉贴送达"方式（贴在门上并邮寄一份）

第四步：出庭应诉

在指定的开庭日期，房东和租客都必须出庭。可能出现以下情况：

• 租客不出庭：法官可能会做出缺席判决，房东胜诉
• 双方都出庭：法官会审理案件，听取双方陈述
• 达成和解：双方可以在法庭内外达成和解协议（Stipulation）

第五步：获得判决和执行令

如果房东胜诉，法院会发出：

• Judgment of Possession（占有权判决）- 确认房东有权收回房产
• Warrant of Eviction（驱逐令）- 授权执法人员执行驱逐

第六步：执行驱逐

驱逐令只能由市法警（City Marshal）或治安官（Sheriff）执行，房东绝对不能自行驱逐租客。

• 执法人员必须提前通知租客执行日期
• 在执行当天，租客必须搬离
• 如果租客拒绝离开，执法人员可以强制将其物品搬出

三、滞留驱逐的特殊要求

滞留驱逐程序与欠租驱逐类似，但有一些重要区别：

1. 通知期限要求

在启动滞留驱逐程序之前，房东必须给予租客适当的书面通知：

• 居住不满1年：至少30天提前通知
• 居住1-2年：至少60天提前通知
• 居住2年以上：至少90天提前通知

2. 违约通知 (Notice to Cure)

如果驱逐原因是租客违反租约条款（如未经许可养宠物），房东必须首先发出违约通知，给予租客至少10天的时间纠正违约行为。

3. 终止通知 (Notice of Termination)

在违约通知期限届满后，如果租客未能纠正违约行为，房东需要发出终止通知，告知租客租赁关系终止。

四、房东绝对不能做的事情

在纽约，房东绝对禁止采取以下"自力救济"行为：

• 更换门锁将租客锁在门外
• 切断水电煤气供应
• 将租客的物品扔出房屋
• 骚扰或威胁租客
• 使用武力驱赶租客

警告：非法驱逐可能导致房东面临刑事指控、民事赔偿，以及高额罚款。即使租客拖欠租金，房东也必须通过法律程序驱逐。

五、驱逐程序的时间框架

整个驱逐程序通常需要以下时间：

• 催租通知期：14天
• 法院排期：通常2-4周
• 判决后执行：租客通常有额外时间搬离
• 总体时间：从开始到执行，通常需要2-6个月

六、常见的租客抗辩

租客可能提出的抗辩包括：

• 程序不当（通知未正确送达等）
• 房东未履行维修义务（Warranty of Habitability）
• 报复性驱逐
• 歧视性驱逐
• 租金已支付或部分支付

七、专业法律帮助的重要性

驱逐程序看似简单，但实际操作中有许多陷阱。一个小的程序错误可能导致整个案件被驳回，浪费时间和金钱。我们强烈建议房东在启动驱逐程序前咨询专业律师。

君信律师事务所在驱逐程序代理方面有丰富经验，我们可以帮助您：

• 评估案件情况，制定最佳策略
• 准备所有法律文件
• 确保正确送达
• 出庭代理
• 处理租客的各种抗辩
• 协助执行驱逐令